ריביות משכנתא

מסלול הפריים:

מסלול הפריים הנו מסלול שאין בו הצמדה למדד , והחזר החודשי תלוי בריבית הפריים המתפרסמת בכל חודש ע"י בנק ישראל.

יתרונות המסלול:

• אין הצמדה למדד המחירים לצרכן.
• פירעון מוקדם- ניתן לפרוע או למחזר את ההלוואה ללא קנס ובכל רגע נתון.

חסרונות המסלול:

• מסלול בסיכון גבוהה מיכוון שהוא תלוי בשינוי ריבית שמתפרס כל חודש ע"י בנק ישראל, וכפי שאנו עדים היום לעליה בריבית הפריים מה שמשפיע על ההחזר החודשי שלנו במישורין.

חשוב לציין שהריבית במסלול הזה עדיין זולה משאר המסלולים

למרות העלייה . חשוב מאוד שהוא יהווה מרכיב במשכנתא שלנו. בזמן הקורונה בנק ישראל איפשר לקחת 2/3 של המשכנתא בפריים בכדי לעזור לנו להוזיל אותה. המלצתי היום היא לקחת מקסימום שליש בפריים בתמהיל.

מסלול קבועה לא צמודה:

מסלול מאוד סולידי ונטול הפתעות.

יתרונות המסלול:

• מסלול שבו הריבית אינה עולה או יורדת לעולם, מרגע שחתמנו על המשכנתא בבנק.
• במסלול הזה רמת הסיכון אינה קיימת .
• אין הצמדה למדד, למעשה הבנק מגלם לנו אותה בריבית.

חסרונות המסלול:

• מסלול נטול סיכון אבל מאוד יקר.
• פירעון מוקדם- קנס פירעון גבוהה מאוד.

לסיכום מסלול יקר מאוד עם קנס פירעון גבוהה, אבל מצד שני מסלול סולידי ללא סיכון הכל ידוע מראש ומאפשר מרכיב של יציבות במשכנתא. חשוב לציין שבנק ישראל מחייב שבתמהיל יהיה לנו לפחות 1/3 מהמשכנתא בריבית קבועה צמודה או לא צמודה. נכון להיום ממוצע הריבית הלא צמודה ל 25 שנה עומדת על 3.49%.

מסלול קבועה צמודה:

מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה שלא משתנה לאורך כל תקופת המשכנתא, אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן באופן ישיר.

יתרונות המסלול:

• ריבית קבועה ולא משתנה לעולם.
• ריבית יותר זולה ממסלול קבועה לא צמודה. נכון להיום ממוצע הריבית ל 25 שנה במסלול קבועה לא צמודה עומד על 2.33% לעומת ריבית קבועה לא צמודה שעומד על 3.49%.

חסרונות המסלול:

• הצמדה למדד מהווה סיכון גבוהה מיכוון שכפי שרואים היום שישראל מתייקרת וחווים עליית מדד, אזי הקרן שלנו גודלת ואיתה גם ההחזר החודשי.
• עמלת פרעון מוקדם גבוהה כמו במסלול של הריבית הקבועה.

לסיכום מסלול ברמת סיכון בנונית בשקלול הפרמר שאין סיכון בריבית ויש רק סיכון בהצמדה למדד המחירים לצרכן. אולם הריבית בו יותר זולה מאשר מסלול של ריבית קבועה לא צמודה. ניתן לשלב אותו בתמהיל לתקופה קצרה.

מסלול משנה צמוד מדד:

במסלול זה הריבית משתנה כל כמה שנים תלוי בסיכום מול הבנק. המסלול הנפוץ הוא משתנה כל חמש שנים כלומר ישנה נקודת יציאה שהריבית משתנה פעם בחמש שנים. אולם קיימים מסלולים אחרים משנה כל שנה, כל שלוש שנים וכל עשר שנים.

יתרונות המסלול:

• הריבית משתנה כל פרק זמן תלוי בסיכום מול הבנק . המסלול הנפוץ הוא כל 5 שנים אבל קיימים גם מסלולים אחרים.
• קיימת נקודת יציאה שבה ניתן לסלק את המסלול ללא תשלום עמלת פרעון מוקדם, בהודעה מראש לבנק.
• במידה ונרצה למחזר לפני נקודת היציאה עמלת פרעון מוקדם שנשלם נמוכה יחסית מיכוון שאופן החישוב הוא עד לנקודת היציאה ולא כמו בקבועה שנקודת החישוב היא על כל יתרת התקופה שנשארה למשכנתא.
• נותן יציבות יחסית למסלול הפריים מיכוון שכאן הריבית קבועה לזמן ארוך יותר ולא משתנה כל חודש .
• הריבית זולה יותר בהשוואה למסלול של ריבית קבועה.

חסרונות המסלול:

• החיסרון הבולט הוא הצמדה למדד מיכוון שבעליית מדד הקרן של ההלוואה מתיקרת וגם ההחזר החודשי שלנו גדל.
• רמת סיכון גבוהה בגלל שינוי של המדד.

מסלול משתנה לא צמודה:

מסלול דומה למשתנה צמודה רק ללא הרכב הצמדה למדד.

• ריבית משתנה אחת לתקופה תלוי בסיכום מול הבנק לרוב כל 5 שנים.
• אין הצמדה למדד המחירים לצרכן המדד כבר מגולם בריבית מה שמייקר אותה מאשר במסלול משתנה צמודה.
• קיימת נקודת יציאה כמו במשתנה צמודה כך שעמלת פירעון מוקדם נמוכה יחסית עד ללא קיימת אם פורעים את המסלול בנקודת יציאה עם מתן הודעה מוקדמת לבנק.
• מסלול ברמת סיכון בנוני אך מהווה אלטרנטיבה מצויינת למי שרוצה לקחת מסלול של משתנה צמודה אבל מפחד מהרכב המדד.