מחזור משכנתא
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, אולם עדיין זה מוצר פיננסי שמשתנה בהתאם לשינויים המתרחשים בשוק בתחום הנדל"ן או בתחום הפיננסים ,והרגולציה של בנק ישראל.
יתרה מזאת גם המצב האישי שלנו משתנה, כגון עבודה עם שכר גבוהה יותר, קבלת כסף ממקורות שונים כגון ירושה, קרן השתלמות וכו…
לחילופין יכול להיות שהמשפחה התרחבה, יוקר המחייה הגוהה, ותשלומי המשכנתא שלקחנו לראשונה מכבידים עלינו.
הרבה אנשים מחפשים עוד הלוואות אבל שוכחים לחלוטין מהאופציה לבדוק כדאיות " מחזור משכנתא" .
ולא פעם אני שואל את עצמי למה זה קורה?
הסיבה לכך היא פסיכולוגית מכוון שאצל רוב האנשים המשכנתא שלקחנו לראשונה נתפסת כהלוואה לכל החיים ואין מה לעשות עם זה.
לא נכון! בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים ממחזרים את המשכנתא, ואני רואה לקוחות שנדהמים כשאני מציג להם סכום של מאות אלפי שקלים שהם יכולים לחסוך על ידי תמהיל אופטימלי שבניתי עבורם .
לכן ריכזתי עבורכם מידע מקיף בנוגע ל"מחזור משכנתא".
מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא תהליך בו אנו מבצעים שינוי של המשכנתא הקיימת שלנו לרוב בכדי לקבל את התנאים הנוכחיים הקיימים היום בשוק.
הכוונה היא סילוק מלא או חלקי של המשכנתא והתאמתה למצב הנוכחי שלכם בתנאים הקיימים בשוק.
מחזור משכנתא מאפשר לכם לשנות את גובה ההחזר החודשי, המסלולים, גובה הריביות וגם את משך ההלוואה ( לקצר או להאריך ) לפי הצרכים שלכם.
ניתן למחזר את המשכנתא בבנק שבו לקחתם את המשכנתא לראשונה ( מחזור פנימי) או בבנק למשכנתאות אחר ( מחזור חיצוני).
שימו לב: מחזור משכנתא לעיתים מלווה בעמלות נלוות יקרות.
לכן חשוב מאוד להיוועץ עם יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה שילווה אתכם לאורך כל התהליך ויחסוך לכם הרבה כסף.
באור-אל יעוץ משכנתאות ופיננסים , אנו נותנים שרות של בדיקת כדאיות מחזור ללא עלות וללא כל התחייבות.
מתי ממחזרים משכנתא?
1.שינו בהחזר החודשי:
נניח שלקחנו משכנתא בהחזר חודשי של 6000ש"ח אבל עקב שינוי במצב הכלכלי שלנו סכום החזר מכביד עלינו ורוצים להוריד אותו ל5000 ש"ח אז לפני שרצים לקחת הלוואה חובה עלינו לבדוק כדאיות מחזור משכנתא על ידי הארכת התקופה או שינוי בתמהיל שיוזילו לנו משמעותית את ההחזר החודשי.
לחילופין זה גם עובד בצד ההפוך, אם אנו מעוניינים לקצר תקופה ולהשאיר את ההחזר החודשי כפי שהוא או להגדיל אותו גם כאן ניתן לבדוק כדאיות "למחזור משכנתא". קיצור תקופה , סילוק חלקי של מסלול, בניית תמהיל מותאם אישית על ידי איש מקצוע. הגדלת ההחזר החודשי מביאה אותנו לחיסכון ניכר של מאות אלפי שקלים לאורך משך חיי ההלוואה.
2. סילוק סכום גדול של המשכנתא:
במידה וחסכנו סכום גדול, או קיבלנו אותו בירושה או מהשקעה מניבה המשמעות המידית היא שהמשכנתא שלנו הולכת להשתנות ( או בשנים, או בהחזר החודשי או בשניהם) לכן אני ממליץ לפני שרצים לבנק שלנו לבדוק את נקודת הסילוק של המשכנתא הקיימת כדאי לעשות בדיקת כדאיות "למחזור משכנתא" ובהתאם לכך לבצע את ההחזר.
3.שינוי בשוק המשכנתאות:
בשנת 2021 נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון ביטל את המגבלה שהייתה קיימת על מסלול ריבית הפריים ונקבעה שלא תעלה על שליש ואפשר לקחת שני שליש במסלול הפריים.
המטרה שלו הייתה אפשרות להוזיל לנו את המשכנתא בצורה משמעותית.
גילוי נאות בזמן שאני כותב שורות אלו ריבית הפריים מתוכננת לעלות אבל עדיין היא נחשבת זולה יותר יחסית למסלולים האחרים ( קבועה לא צמודה, קבועה צמודה ועוד.), לכן במקרה הזה מי שלקח משכנתא בתקופה שקדמה לרפורמה יכול למחזר את המשכנתא שלו ולחסוך הרבה כסף.
ירידת ריבית במשק , אין זה סוד שעדיין הריביות בתחום הדיור עדיין נמוכות ממה שהיה לפני עשור למרות הביקוש למשכנתאות ששובר שיאים, ושוק הנדל"ן הרותח . לכן כל מי שלקח משכנתא בשנים שבהם הריביות היו גבוהות מאוד יכול לבדוק כדאיות למחזור המשכנתא שלו ולחסוך כסף. ( לא כולל מי שלקח משכנתא בשנת 2015 שבזמן הזה הממשלה הנהיגה תכנית מע"מ 0 ושם הריביות היו בשפל.)
4.אינפלציה גבוהה:
חלק ממסלולי המשכנתא צמודים למדד המחירים לצרכן.
כיום אנו חווים עלייה משמעותית באינפלציה ומדד המחירים במגמת עלייה , והמשכנתא שלנו מתייקרת , אזי יש לבחון אפשרות של מחזור על ידי בניית תמהיל סולידי המותאם אישית ללקוח שבסופו של דבר יוזיל לנו משמעותית את העלות הכוללת של ההלוואה. ניתן לבחון גם פריסה מחדש של המשכנתא שתוזיל לנו את ההחזר החודשי .
איך בודקים האם מחזור המשכנתא משתלם ?
הדבר הראשון שעליכם לבצע הוא להוציא דו"ח יתרה לסילוק עדכני מהבנק שבו מנוהלת המשכנתא שלכם.
למעשה בדו"ח הזה מפורטים כל המסלולים השונים של המשכנתא שלכם, גובה הריבית של כל מסלול שאתם משלמים, גובה ההחזר החודשי, ומידע על סכום הפירעון המוקדם שעליכם לשלם במקרה של סילוק או מחזור משכנתא.
ניתן היום ברוב הבנקים להוציא את הדו"ח באינטרנט או דרך המוקדים השונים של הבנק שבו מנוהלת המשכנתא שלכם.
השלב השני הוא לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי ואמין, לשלוח לו את הדו"ח בכדי שיבדוק לכם את כדאיות המחזור.
אנו באור-אל יעוץ משכנתאות ופיננסים מבצעים את הבדיקה בחינם וללא כל התחייבות . מוזמנים לפנות אלינו.
מה הם השלבים השונים שעלינו לבצע מול הבנק בעת מחזור המשכנתא?
1.לפתוח תיק ולשלם עמלת פתיחת תיק:
בעת ביצוע מחזור המשכנתא שלנו אנו נדרשים לפתוח תיק בבנק הן במחזור פנימי (בבנק שלנו) או חיצוני ( בבנק אחר).
נכון להיום עלות פתיחת תיק היא 0.25% מגובה ההלוואה המבוקשת.
לעיתים קרובות הבנק נותן לנו הנחה אם זה בנק חדש כי הוא רוצה אותנו כלקוח או בבנק הקיים בכדי לשמר אותנו כלקוחות שלו.
2.הערכת שמאי:
נדרש לעשות הערכת שמאי אך ורק אם נבצע מחזור חיצוני, כלומר נעבור לבנק אחר.
עלות השמאות החדשה נעה בין 600ש"ח ל 2000ש"ח תלוי בנכס ובסוג השמאות.
3.הרשאה מהבנק הקודם לרישום הערת אזהרה לבנק החדש:
זה נדרש אך ורק אם אתם רוצים לקחת משכנתא בבנק חדש ולא בבנק שלכם.
לפני העברת הכסף הבנק החדש ירצה כבטוחה שנרשום הערת אזהרה על הנכם, אבל מכוון שקיימת הערה מהבנק הקודם , אנו נדרשים לבקש אישור מהבנק שבו מתנהלת המשכנתא שלנו נכון להיום.
השאלה שהרבה לקוחות שואלים אותי מה קורה אם הבנק הקודם לא מסכים?
הסירו דאגה מלבכם, בנק ישראל מחייב את הבנקים לאפשר זאת ואין ביכולתם לסרב לכם.
עלות רישום הערת אזהרה בטאבו נעה בין 200 ל 250 ש"ח.
4.עדכון ביטוחי משכנתא:
לא משנה אם ביצעתם מחזור פנימי או חיצוני מכוון שהרכב ההלוואה השתנה, כולל סכום מסלולים וגובה ריבית, אתם חייבים לעשות מחדש ביטוח חיים, וביטוח נכס.
דרך אגב זוהי הזדמנות מצוינת לבדוק האם את משלמים זול או יקר ולמחזר גם אותם.
זהירות חשוב לציין אם אנו מבצעים מחזור בגילאים מבוגרים יחסית אני תמיד בודק לפני ביצוע המחזור האם אין בעיות בריאותיות והאם אתם ברי ביטוח.
ישנם מקרים שעקב שינוי מצב רפואי הביטוח מתייקר.
המלצתי אליכם לעשות בדיקה מול חברות הביטוח חיצוניות לפני מחזור אם מצבכם הבריאותי השתנה מאז שלקחתם את המשכנתא הקודמת.
לסיכום:
המלצתי אליכם היא לבדוק כל שנה מה מצב המשכנתא שלכם, להיות קשובים לשינויים המתרחשים בשוק המשכנתאות, לבדוק כדאיות מחזור במידה והנכם רוצים להוריד את גובה ההחזר החודשי, או לסלק חלק מהמסלולים במשכנתא הקיימת שלכם.
