זה לא סוד אם אגיד לכם שבשנת 2023 היתה ירידה של 40% בהיקף המשכנתאות! הנתון הזה לא הומצא על ידי אלא פורסם ע"י בנק ישראל, כמו כן שוק הנדל"ן מדשדש והרבה אנשים יושבים על הגדר. לעומת זאת השנה ליוויתי המון משקיעים שמצאו עסקאות משתלמות מאוד ורכשו דירות במחירים מתחת למחיר השוק. לאור כל הנתונים הללו החלטתי לשבת ולנתח מה קרה בשוק המשכנתאות בשנת 2023 , ולעניות דעתי בלבד מה תהיה התחזית לשנת 2024.
מה קרה בשנת 2023?
השנה החולפת הייתה מטורפת בעולם המשכנתאות, הריבית המשיכה את העלייה של שנת 2022 עם תיקון קל לקראת סוף שנת 2023, מדד המחירים לצרכן המשיך להיות גבוהה ביחס לעשור האחרון אבל רגוע יותר משנת 2022, וכל השוק נראה מאוד לא יציב ומבלבל. בפוסט הזה אנסה לעשות קצת סדר בכל הבלגן, אביא לכם מה שהיה בשנה החולפת ותחזית אישית לשנת 2024. כפי שאמרו רבותינו הנבואה ניתנה לשוטים, והתחזית הנה שלי בלבד והעא לא מבוססת על שום מחקר מדעי.
בכדי לבחון מה קרה בשנת 2023 אני נעזר ב6 פרמטרים מרכזיים שבכל אחד מהם , אמנה מה קרה בשנת 2023 ואנסה לתת תחזית אישית קצרה מה יהיה בכל פרמטר לשנת 2024.
להל"ן הפרמטרים:
- ריבית בנק ישראל וריבית הפריים.
- ריבית המשכנתא הממוצעת – צמודת מדד.
- ריבית המשכנתא הממוצעת – לא צמודת מדד.
- מדד המחירים לצרכן.
- מדד תשומות הבניה.
- שוק הנדל"ן ומחירי הדירות.
ריבית הפריים:
חשוב מאוד להסביר לקוראים מה היא ריבית הפריים?
למעשה ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5%, מה שמשתנה בפועל היא ריבית בנק ישראל.
מה קרה לריבית הפריים בשנת 2023?
בתחילת שנת 2023 ריבית הפריים עלתה לרמה של 5.25%, ובמהלך השנה המשיכה לעלות ב 1%, כך שבשיאה היא הגיעה ל 6.25%. בחודש ינואר 2024 בנק ישראל הוריד את הריבית ב 0.25%, כך שריבית הפריים עומדת נכון להיום על 6%.
מה יקרה לריבית הפריים בשנת 2024?
רוב הכלכלנים מדברים על ירידת הפריים בשנת 2024 , הבעיה שהמלחמה שינתה את התמונה בצורה משמעותית בארץ, ולכן הערכות של בנק ישראל שדיבר על ירידת ריבית בטווח של 0.5% – 0.75% נוספים לא בטוח שיצאו אל הפועל. הכיוון הכללי הוא ירידת ריבית על בטוח, השאלה הגדולה היא בכמה?
הערכה שלי הריבית תרד בהדרגה ב 0.5% -1% במקסימום ותעמוד על 5.5%- 5%. חשוב לציין שלדעתי יהיו ירידות קטנות בחודשים הקרובים של 0.25% והיא תישאר ללא שינוי כמה חודשים ואז עוד ירידה קטנה, מכוון שבנק ישראל ירצה לבחון את המצב לפני הירידה הבאה.
ריבית המשכנתאהממוצעת – צמודת מדד
ריבית המשכנתא הממוצעת צמודה למדד המחירים לצרכן עמדה בסוף שנת 2022 על 3.54%, ובשנת 2023 סיימה בעליה קלה של 0.2% ועמדה על 3.74%. במהלך השנה הריבית עלתה בקורלציה ישירה עם עליית ריבית בנק ישראל ועליית המדד. לפני המלחמה חווינו ירידה קלה ומאז המלחמה היא במגמת עלייה.
מה היא התחזית של הריבית המשכנתא הממוצעת צמודת מדד ב 2024?
לעניות דעתי לא נראה השנה עלייה משמעותית בריביות הצמודות מדד , אבל זה יכול ללכת לשני הכיוונים.אם אתם שואלים בכמה התיימר להגיד בין 0.4%-0.5% לכאן או לכאן.
ריבית המשכנתא הממוצעת – לא צמודת מדד
בכדי לנתח נכון את הריבית הממוצעת הלא צמודת מדד, אנו נתייחס לריבית לטווח ארוך בין 20 שנה ל 25 שנה בנוסף לריבית הכללית בכדי למנוע את העיוות של עליית הפריים שגלומה בתוכה.
הריבית הלא צמודת מדד לתקופה של בין 20-25 שנה הייתה בשנת 2022 בגובה של 4.86% וסיימה את שנת 2023 בגובה של 5.24% עלייה של 0.38%.העלייה נובעת מעליית הריבית הדרמטית בשנת 2022, ובנוסף ניתן לשים לב שהיא יותר גבוהה מהריביות הצמודות מדד.
מה היא התחזית של הריבית המשכנתא הממוצעת הלא צמודת מדד ב 2024?
לעניות דעתי אנו נראה עדיין שהריבית תישאר גבוהה לפחות עד לחציון השני של שנת 2024. הסיבה הנה המלחמה שמתרחשת עכשיו והאי וודאות הקיימת בכלכלה של ארצנו. כהמצב יירגע בעזרת ה ותרד ריבית הפריים אנו נראה ירידה מתונה של 0.3%- 0.4% לקראת סוף שנת 2024.
מדד המחירים לצרכן
ביחס לעשור האחרון מדד המחירים לצרכן עלה ב 3%, אך פחות משנת 2022 שהוא עלה ב 5.3%.
אם נתבונן היטב בטבלה נראה נתון מאוד מעניין, בחציון הראשון של השנה המדד עלה בכ 2.2% אולם בחצי השני של השנה המדד ירד 3 פעמים ב 4 החודשים האחרונים. בימים כתיקונם הנתון הזה מעודד מאוד כי ניתן לצפות שמדד הירידה תימשך. אולם בגלל המלחמה שמאלצת אותנו להוצאות ביטחון גדולות מאוד והפוליטיקאים כבר מכריזים על העלאת מיסים, והעלאת המע"מ , מה שיביא להתייקרות נוספת במדינה שבלאו הכי יקרה גם ככה.
למעשה מדד המחירים לצרכן מייצג את רמת המחירים במשק כלומר סל קניות ממוצע של משפחה ממוצעת ומראה לנו שהשנה תהיה התייקרות של 3%, והדבר יקשה על משקי הבית ונרגיש אותו בכיס.
מה היא התחזית הצפויה למדד המחירים לצרכן בשנת 2024?
לפי תחזית בנק ישראל , המדד יתכנס בשנת 2024 בסביבות 2.5%. צריך גם כן לשים שישנם כוחות מנוגדים שמשפיעים עליו, מצד אחד ישנו מיתון במשק ואנחנו כצרכנים נוטים לבזבז פחות ומצד שני התייקרות התשומות בשל דולר גבוהה וגם כן העלאות של המיסים והמע"מ. אני נוטה ליישר קו בתחזית האישית שלי עם תחזית בנק ישראל.
מדד תשומות הבניה
מדד תשומות הבנייה הנו מדד שמשפיע על רוכשי דירות חדשות מקבלן וכמו כן על פרויקטים כגון דירה בהנחה ומחיר מטרה. המדד בוחן למעשה את העליה במחירי הבניה וכולל פרמטרים כגון עלות חומרי הבניה, עלויות שינוע ויבוא, ושכר עובדים וכו…
בשנת 2022 המדד השתולל ועלה בכ 4.8% , בשנת 2023 הוא התמתן ועלה רק ב 2%.. צריך לשים לב כי רוב העלייה היתה היתה בינואר 2023 כ 1.2% ולאורך כל השנה היה הרבה יותר רגוע ואפילו ירד ב 4 החודשים האחרונים של השנה.
מה תהיה התחזית למדד תשומות הבניה בשנת 2024?
מדד תשומות הניה מורכב מעלויות הבניה כגון עלות חומרי הגלם שיתייקרו בשנת 2024 עקב עלית הדולר , ועלויות כח האדם בשל המלחמה שיתייקרו מיכוון שמשרד הכלכלה הכריז על איסור כניסה של עובדים פלסטינאים , מה שמאלץ קבלנים להביא עובדים זרים ממדינות אחרות ועלויות כח האדם יתייקרו.
אני צופה שבשנת 2024 המדד ינוע בין 3% ל 3.5% שנתי.
שוק הנדל"ן ומחירי הדירות
זו באמת שאלת המיליון דולר ומאוד קשה לנבא מה שיקרה, אבל קודם כל בכדי לענות על שאלה זו חייבים להתייחס לשנה אשתקד (2022) שבה היתה עליית מחירים מטורפת של כ 20%. בשנת 2023 ראינו התמתנות במחירי הדיור ואפילו ירידה קטנה של כ 1.8%.
הסיבות לכך מרובות ומנינו את רובן במאמר שלפניכם. עליית הריבית, חוסר הוודאות במשק, המצב הפוליטי ( מהפכה המשפטית) ולבסוף המלחמה שנכפתה עלינו הביאו רבים מהרוכשים לשבת על הגדר ולראות מה יקרה בשוק הנדל"ן.
אני יכול להגיד לכם בפה מלא שמי שהחליט לרכוש דירות להשקעה בעיקר ולמגורים מצאו מציאות ומחירים מאוד אטרקטיבים, מיכוון שישנם מוכרים רבים שהיו זקוקים למימון ובכדי להשיג אותו מכרו את הנכסים שלהם במחירי מציאה.
מה יקרה בשוק הדירות בשנת 2024?
צריך להבין ששוק הנדל"ן מתנהג אחרת משוק ההון, בזמן מלחמה או מיתון שוק ההון מגיב באופן מיידי בירידות אולם בשוק הנדל"ן הדבר לוקח זמן. לעניות דעתי ברגע שנתחיל לחוות ירידה קלה בריבית ונלך לקראת סוף הלחימה בעזה ובצפון המחירים של הדירות יתחילו לעלות בהדרגה , ונראה התאוששות בשוק הנדל"ן. מאוד קשה לנקוב באחוזים אבל אני צופה שאם 2 הפרמטרים שמניתי יקרו נראה עליה של בין 3% ל 4%. ואני אומר זאת בזהירות המירבית.
לסיכום:
בשנת 2023 התחלנו לראות ירידה קלה בריבית, מדד הרבה יותר נמוך, ואפילו ירידה קלה במחירי הדירות , אבל צריך לזכור שאנחנו עדיין בעיצומה של מלחמה כואבת ובסביבה של אי ודאות כלכלית שיכולה לשנות את המצב.
ברצוני לאחל לקוראים שלנו ולעם ישראל כולו שנדע ימים טובים יותר, שחטופינו יחזרו במהרה ושבורא עולם ישמור על חיילנו אמן.
